Cómo saber si debes comprar o alquilar tu vivienda

¿Comprar o alquilar?

Ésta es una pregunta que suele aparecer misteriosamente en nuestras cabezas tarde o temprano. Y la respuesta que le damos acaba teniendo grandes ramificaciones en nuestra vida, tanto a corto como a largo plazo. Así que en vamos a analizar el asunto teniendo algunos de los aspectos más importantes en cuenta.

Frank Spartan va a poner lo mejor de sí mismo para ser lo más imparcial y aséptico posible en este análisis. Pero eso no quiere decir que vaya a concluir algo así como “cada uno sabrá” o “depende”, porque eso es como hablar y no decir nada. Me voy a posicionar en consistencia con la filosofía de este blog, que no es otra que ayudarte a que tomes decisiones que te ayuden a vivir una vida más plena, aunque a primera vista resulten contraintuitivas o vayan contra las convenciones sociales.

Si has navegado por estas aguas alguna otra vez, es probable que vislumbres hacia qué lado se va a inclinar tu amigo Frank. Pero vayamos por partes.

Las creencias sobre comprar vivienda

Empecemos por la concepción mental con la que solemos abordar la decisión de comprar o alquilar.

Al igual que en muchos otros ámbitos, la forma en la que enfocamos esta pregunta está fuertemente influenciada por una serie de creencias que se han ido filtrando en nuestras mentes a lo largo del tiempo:

  • Nuestro entorno familiar nos va comunicando, de forma explícita o sutil, una serie de ideas sobre la conveniencia de tener una vivienda en propiedad. ¿Y qué ideas suelen ser éstas? Habitualmente, ideas que apoyan la tesis de comprar.

¿Por qué? Bueno, hay muchas razones. Una razón de peso es que la generación anterior, y especialmente la anterior a ella, han vivido de cerca situaciones de incertidumbre extrema (como una guerra, por ejemplo) y tienen una perspectiva muy favorable hacia la vivienda en propiedad. Para ellos, es un símbolo de estabilidad, lo cual es perfectamente comprensible. Y esa visión de nuestro entorno familiar va esculpiendo nuestras creencias, porque convivimos estrechamente con esas personas en una época de nuestra vida en la que somos muy influenciables.

  • Nuestro entorno social también nos va comunicando una serie de ideas. Vivimos en una sociedad que proyecta una percepción de mayor estatus social a los propietarios de vivienda y los envuelve en un halo de éxito del que no gozan las personas que optan por el alquiler.

La realidad es que no hay una relación de causalidad entre ser propietario y tener éxito, pero sí es cierto que muchas personas de éxito (al menos la definición convencional de éxito) son propietarias de su vivienda. Y eso no es lo mismo en absoluto, pero lo confundimos con facilidad.

A raíz de estas dos áreas de influencia, la familiar y la social, es muy común que partamos de una concepción mental que se encuentra naturalmente sesgada a favor de comprar. La necesidad de aceptación es un anhelo muy poderoso del ser humano, y muchos creemos que podemos satisfacerlo simultáneamente en el plano familiar y social mediante la simple decisión de comprar vivienda.

De esta concepción surgen lugares comunes como “alquilar es tirar el dinero” y otros por el estilo. Pero no todo es exactamente como los refranes lo pintan: Recordemos que cuando compramos una vivienda, también estamos “tirando el dinero” en el interés de la hipoteca, porque estamos alquilando el dinero al banco para poder comprarla. 

Así que muchas gracias familia y muchas gracias sociedad por vuestras bienintencionadas recomendaciones sobre lo que debemos hacer, pero la realidad es que la única pregunta que debemos hacernos es ésta:

¿Cuál es la alternativa que maximiza nuestras probabilidades de vivir una vida mejor, sea lo que sea que “mejor” signifique para nosotros? ¿Comprar o alquilar?

Para responder a esta pregunta hemos de hacer dos tipos de análisis: Un análisis financiero y un análisis de valores.

La decisión de comprar o alquilar: El análisis financiero

Para hacer el análisis financiero vamos a partir de la siguiente hipótesis de base: Somos capaces de disfrutar de una experiencia de alojamiento suficientemente satisfactoria, tanto comprando como alquilando una vivienda.

[Traducción al castellano: Si el hecho de vivir de alquiler te hace sufrir como si te clavaran una estaca en el corazón, puedes dejar de leer y tomarte un gin-tonic a mi salud].

Supongamos que hemos trabajado y ahorrado durante unos años y hemos conseguido reunir el capital suficiente para poder comprar. ¿Cómo debemos enfocar la decisión desde un punto de vista financiero?

Desde un punto de vista exclusivamente financiero, la mejor decisión es aquella que tiene mayores probabilidades de generar mayor riqueza para nosotros en el largo plazo, asumiendo, como hemos dicho antes, que estamos suficientemente satisfechos con cómo viviremos en el día a día en ambos casos.

La dinámica de generación de riqueza a largo plazo incluye dos conceptos: Rentabilidad y riesgo. Veamos cómo aplican a la decisión de comprar o alquilar.

Rentabilidad y riesgo al comprar

Cuando decides comprar, tus ahorros se destinan a pagar parte del precio de compra y los costes de transacción. Y generalmente, salvo que te haya tocado la lotería o hayas pegado un pelotazo con criptomonedas (sin tener ni idea de lo que hacías, por supuesto), asumes una hipoteca que debes pagar puntualmente a partir de ese momento.

En este escenario, tu capacidad de generación de riqueza a futuro proviene de dos fuentes: 1) la revalorización de la vivienda que has comprado (que será función de las dinámicas del mercado inmobiliario y las potenciales obras/mejoras que realices en ella); 2) La rentabilidad que obtengas a tus futuros ahorros (que será función de la alternativa de inversión concreta a la que elijas destinarlos).

El concepto más importante que debes entender en este escenario es que la vivienda que compras para vivir no es un activo, porque no pone dinero en tu bolsillo mientras vives en ella. Por el contrario, es un pasivo, porque solamente genera gastos hasta que decides venderla. Y eso tiene implicaciones muy importantes sobre tu capacidad de financiar tu día a día, porque no hay ninguna entrada de dinero relacionada con esa vivienda hasta el momento de su venta.

La otra consideración importante (de tipo más coyuntural) es que la capacidad de acceder a financiación a bajo coste nunca ha sido tan buena como en el momento actual, lo que reduce enormemente los gastos mensuales de hipoteca a los que debes hacer frente. Y esto puede tener un gran impacto en el análisis financiero de ambas opciones.

Rentabilidad y riesgo al alquilar

Cuando decides alquilar, los ahorros que has generado hasta la fecha continúan a tu disposición. Tu capacidad de generación de riqueza a futuro proviene de la rentabilidad que obtengas al dinero ya ahorrado y a tus futuros ahorros.

A diferencia del escenario de compra, en este escenario tienes la capacidad de utilizar el dinero ya ahorrado para comprar activos, es decir, inversiones que ponen dinero en tu bolsillo de forma regular y que te ayudan a financiar tu día a día, como por ejemplo las inversiones financieras (bolsa/otras) o inmobiliarias (donde compras una propiedad y la alquilas a alguien que te paga un alquiler). 

Pongamos algunos números para entrar en este tema más en detalle.

Antes de empezar, una puntualización: En esta parte del análisis, es evidente que corremos el riesgo de que las hipótesis que elegimos no reflejen perfectamente la situación del mercado inmobiliario en el momento y lugar concreto en el que te encuentras. Si fuera así, no te cabrees ni hagas demasiados aspavientos. Esto es sólo un ejemplo para ilustrar cómo abordar la decisión desde la óptica financiera.

Digamos que tienes un sueldo de 2.000 euros/mes y unos gastos (excluyendo alojamiento) de 700 euros/mes. Después de unos años trabajando y ahorrando con el sudor de tu frente, te planteas unirte al club de los privilegiados y comprar una vivienda que tiene un precio de 250.000 euros. Pero, de repente, un demonio en miniatura al que no has invitado se posa en tu hombro y te susurra al oído que quizá sería mejor alquilar en vez de comprar.

Escenario de compra:

Momento inicial

  • Capital necesario: Precio de compra (250.000 euros) + Gastos de tasación, notaría, registro propiedad, gestoría, impuestos (17.000 euros, estimación de Idealista.com) = 267.000 euros
  • Hipoteca: 80% del precio de compra = 200.000 euros
  • Ahorros necesarios: 67.000 euros

Gastos recurrentes

  • Hipoteca a 30 años: 700 euros de cuota mensual (tipo fijo de 1.65%, cálculo de Idealista.com) que se mantiene constante en el tiempo
  • Gastos asociados a la propiedad (comunidad, IBI, agua/basuras, seguros, reparaciones, derramas, etcétera = 200 euros/mes (estimación conservadora), que se incrementan con la inflación cada año
  • Gastos totales recurrentes de partida: 700 + 200 = 900 euros/mes

Ahorro mensual de partida

  • 2.000 (ingresos) – 700 (gastos excluido alojamiento) – 900 (gastos hipoteca + propiedad) = 400 euros/mes

Escenario de alquiler:

Momento inicial

  • Ahorros disponibles: 67.000 euros, para hacerlo comparable con el escenario de compra

Gastos recurrentes

  • Alquiler: Asumimos que te planteas un gasto máximo de 900 euros/mes para que el alquiler no supere los gastos totales recurrentes en el escenario de compra. De la misma forma, asumimos que tu casero no es La Cenicienta y te sube el alquiler cada año en línea con la inflación

Ahorro mensual de partida

  • 2.000 (ingresos) – 700 (gastos no alojamiento) – 900 (alquiler) = 400 euros/mes

Como puedes ver, el ahorro es el mismo en ambos escenarios el primer año, pero al asumir que el coste del alquiler se incrementa con la inflación, mientras que la cuota de la hipoteca permanece fija en el tiempo, en los próximos años el ahorro mensual en el escenario de compra va siendo cada vez mayor que el ahorro mensual en el escenario de alquiler.

Ahora veamos cuánta riqueza generamos a largo plazo en cada uno de los dos escenarios:

Escenario de compra:

  • Tasa media esperada de revalorización de la vivienda comprada: El mercado inmobiliario ha experimentado variaciones importantes en el pasado, cuando una larga época de estabilidad se vio sucedida por una época de fuerte crecimiento a nivel global a partir de los años 90. El impacto de las grandes fuerzas que impulsó ese crecimiento (revolución en los transportes, globalización, desregulación, mejor acceso a financiación) se ha reducido ya significativamente y la estructura de la pirámide de población es una fuerza que amenaza el crecimiento del mercado. Teniendo todo esto en cuenta, asumimos que los precios medios de una compra inmobiliaria estándar crecerán a largo plazo en línea con la inflación (2% media anual)
  • Rentabilidad de los ahorros futuros: Asumimos que los invertimos en activos financieros (renta variable diversificada) con una rentabilidad a largo plazo anual del 6% (considerada razonable a futuro en base a las opiniones de varios expertos del sector financiero, si bien es cierto que en el pasado ha sido superior a ese nivel)

Con estas hipótesis, en el año 30 habremos pagado la hipoteca en su totalidad y acumulado una riqueza total de 1.086.354 euros (compuesta por el valor de la vivienda + el valor de los activos financieros que hemos ido adquiriendo en el tiempo).

Escenario de alquiler:

Si invertimos todos los ahorros en activos financieros a la misma rentabilidad a largo plazo anual del 6%, obtendremos una riqueza total en el año 30 de 856.669 euros.

¿Cuál es la conclusión de este galimatías?

Con estas hipótesis parece que, desde el punto de vista puramente financiero, tiene más sentido comprar que alquilar, porque acabamos con una riqueza mayor (más de 200.000 euros de diferencia) en el escenario de compra en el año 30. Aunque la tasa media esperada de revalorización inmobiliaria (2%) sea inferior a la rentabilidad media esperada de los activos financieros de renta variable (6%), el efecto positivo de los bajos costes de las hipotecas en el momento actual tiene mayor impacto en el resultado.

Ahora bien, ¿qué hipótesis en nuestro análisis son cuestionables y/o revisables?

  • Primero, los costes de mantenimiento y derramas en una vivienda en propiedad pueden ser perfectamente más altos que los asumidos, especialmente en un periodo tan largo. Y generalmente lo son. Pero nunca se sabe lo que pasará.
  • Segundo, si quisiéramos monetizar la vivienda, la venta de un inmueble tiene costes significativos que no hemos incorporado en el análisis (impuestos de plusvalía municipal, comisión de la agencia inmobiliaria, etcétera, etcétera).
  • Tercero, las rentabilidades por revalorización de vivienda e inversión en activos financieros estimadas pueden ser razonables en base a las dinámicas históricas de cada mercado, pero el futuro puede sacarle el dedo corazón al pasado y quedarse tan pancho. Y puede que te consideres un inversor mucho más hábil que la media y prefieras utilizar una rentabilidad esperada superior. Si es así, adelante, tigre.

A pesar de todos estos imponderables, la ventaja coyuntural del bajo coste de las hipotecas tiene mucho peso en este análisis. Desde el punto de vista financiero, para darle la vuelta a esta conclusión es probable que tengas que encontrar otras palancas de creación de valor en el escenario de alquiler. Por ejemplo:

  • Encontrar una vivienda con un alquiler mensual inferior al coste total de la hipoteca + gastos de propiedad y que siga cumpliendo la condición de que vivas en un lugar suficientemente satisfactorio
  • Seducir a tu casero con todo tipo de artimañas para que no te suba el alquiler todos los años.
  • Sacar provecho de los bajos costes de hipoteca actuales para comprar activos inmobiliarios con enfoque de inversión y alquilarlos a terceros para obtener mayor rentabilidad (vía alquiler y revalorización de los inmuebles)

En cualquier caso, en el entorno actual la supremacía financiera del alquiler no es obvia en absoluto.

Sin embargo, esto no es todo. Hay otra variable que debemos tener muy en cuenta y que va más allá del análisis financiero.

La decisión de comprar o alquilar: El análisis de valores

Una vez que tenemos el análisis financiero niquelado, entramos en la parte intangible del asunto: El análisis de valores.

En otros artículos hemos hablado sobre la importancia de tener una filosofía de vida. La decisión de comprar o alquilar es un gran ejemplo de su aplicación, porque requiere ordenar prioridades. En otras palabras, has de conectar contigo mismo y poner en orden los estados emocionales que más quieres conseguir y los estados emocionales que más quieres evitar para sentirte feliz.

Un aspecto clave que has de tener en cuenta es que comprar una vivienda para vivir en ella y asumir una hipoteca al hacerlo genera una serie de resistencias.

Un tipo de resistencias son relativas a la situación en sí y por tanto más objetivas, como por ejemplo el hecho de que una propiedad inmobiliaria no es un bien particularmente líquido (no se puede vender tan fácil y rápido como otras cosas).

Otro tipo de resistencias son relativas al funcionamiento de la mente y por tanto más subjetivas, como por ejemplo el que adoptes una actitud más conservadora a la hora de correr cualquier tipo de riesgo, porque has de hacer frente a la hipoteca todos los meses y te niegas a perder una vivienda a la que te encuentras emocionalmente más apegado por ser de tu propiedad (y quizá por haber empleado más tiempo y esfuerzo en acondicionarla a tu gusto). Esos sesgos cognitivos nos empujan a hacer las cosas así, por mucho que no tengamos por qué.

Por tanto, aunque en teoría puedes vender la vivienda y cancelar la hipoteca si fuera necesario, en la práctica existen resistencias que generan serias dificultades para hacerlo. En otras palabras, la compra de vivienda es una decisión cuyas implicaciones tendemos a arrastrar a largo plazo. 

En ese contexto, aquí tienes el mensaje fundamental: Si te planteas comprar, asegúrate muy mucho de que las implicaciones de esa compra, en concreto la manifestación práctica de estas resistencias, conectan con tus valores y estados emocionales más importantes.

Por ejemplo, comprar una vivienda puede significar todo esto para ti desde el punto de vista emocional:

Estados emocionales que deseas al comprar

  • Pertenencia: La sensación de que, al ser de tu propiedad y haberla acondicionado a tu gusto, la vivienda es de verdad tu hogar
  • Seguridad: La sensación de que tienes un sitio donde vivir, pase lo que pase
  • Aceptación de los demás/proyección de estatus: La sensación de que encajas bien con las expectativas de la sociedad o de tu entorno

Estados emocionales que no deseas al comprar

  • Pérdida de libertad/miedo a correr riesgos/arrepentimiento por dejar pasar oportunidades profesionales que te llenan más simplemente porque son financieramente más inciertas
  • Molestias y horas de trabajo (comunidad de vecinos, averías, etcétera)
  • Sentir que estás descapitalizado por haber empleado todos tus ahorros en la compra
  • Incertidumbre sobre gastos inesperados o sobre haber concentrado todos tus ahorros en un solo sitio

Y el alquiler puede significar todo esto:

Estados emocionales que deseas al alquilar

  • Libertad para moverte en la dirección que más te llame en cada momento y correr riesgos
  • Despreocupación y liberación de tiempo
  • Mayor certidumbre y control sobre tus gastos
  • Sensación de que tienes riqueza directamente accesible en cualquier momento y la inversión de tus ahorros está más diversificada

Estados emocionales que no deseas al alquilar

  • Sensación de que una vivienda alquilada no es de verdad tu hogar
  • Dependencia del propietario para continuar viviendo allí
  • No sentirte aceptado/proyectar un estatus inferior

A la hora de hacer este ejercicio, sólo hay una regla: Honestidad. Tienes que ordenar tus prioridades en base a los estados emocionales que más quieres disfrutar y los estados emocionales que más quieres evitar para sentirte más feliz a la hora de vivir tu vida.

Para poder hacer esto con criterio, es necesario que primero hagas un buen ejercicio de introspección y que examines tus creencias con lupa, porque es muy posible que algunas de ellas sean majaderías que alguien puso en tu cabeza en base a su propia experiencia y que no tengan nada que ver con la tuya. O lo que es más importante, que no te sean útiles en absoluto.

Una vez tengas tu orden de prioridades, debes considerar si las conclusiones del análisis financiero alteran ese orden de algún modo. Por ejemplo, puede que el análisis de valores te lleve a concluir que tu prioridad es la libertad y que por tanto tiene más sentido para ti alquilar. Pero tendrías que preguntarte si merece la pena renunciar a más de 200.000 euros de riqueza adicional (en nuestro ejemplo) para acceder al estado emocional de sentirte libre. Si el estado emocional que asocias a la riqueza material (seguridad, aceptación/estatus, etcétera) es también un valor altamente prioritario para ti, puede que concluyas que debes comprar.

O puede que no, pero has de meterlo en la coctelera para decidir teniendo todos los factores relevantes en cuenta.

Y aquí es donde Frank Spartan se posiciona.

El mundo en el que vivimos se mueve extraordinariamente deprisa. Nuestro entorno personal y profesional puede cambiar de la noche a la mañana y sin duda lo hará en más de una ocasión durante el transcurso de nuestras vidas. En estas circunstancias, atravesaremos momentos difíciles, pero también surgirán muchísimas oportunidades.

Una mente y un estilo de vida flexibles son nuestros mejores aliados para gestionar adecuadamente esos momentos difíciles y aprovechar al máximo esas oportunidades. Es ahí, en nuestra capacidad para pivotar y adaptarnos a las nuevas circunstancias, donde se encuentra el verdadero valor. Ésa es la mejor herramienta para conseguir el objetivo de aprovechar la vida al máximo, lo cual es el mantra que debe guiar todas nuestras decisiones importantes.

Por eso, en mi opinión, y salvo en circunstancias muy particulares, es conveniente que te tomes tu tiempo antes de comprar una vivienda y echarte una hipoteca sobre los hombros. Es conveniente que te des un tiempo largo para explorar, para probar, para correr riesgos, para sentirte todo lo libre que puedas y romper tus límites. Porque eso te permitirá entender mejor qué estilo de vida conecta mejor contigo y qué tipo de cosas debes hacer para experimentar esa conexión en tu día a día.

Eso no es tan fácil de hacer con tu firma en una hipoteca. En teoría sí, pero en la práctica no. Porque tu cabeza empieza a funcionar de otra forma. 

¿Y qué pasa si tu análisis financiero revela que si no compras acabarás con algunas decenas de miles de euros menos en el banco dentro de 30 años? ¿No hace eso que no comprar sea una tontería?

Puede ser. Pero ¿sabes qué? Una cosa es lo que se ve desde la barrera. Y otra cosa muy diferente es lo que acaba sucediendo cuando decides adentrarte por ciertos caminos, encontrar lo que realmente te inspira hacer y descubrir cómo realmente quieres vivir. En esa situación,  aunque no entendamos muy bien cómo, la riqueza suele llegar a tu vida de muchas maneras que no anticipas. Y eso, aunque no quepa en una hoja de cálculo, tiene mucho más valor de lo que imaginamos.

Así que Frank Spartan te dice que no tengas demasiada prisa. Siempre hay tiempo para comprar, pero no siempre lo hay para descubrir y explorar. En nuestra cabeza, al menos.

Pero ¿qué sé yo? La decisión es tuya.

Pura vida,

Frank.

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